Manovra 2024, come cambia (peggiora) il Bonus Casa Under 36

Nel 2024 del Bonus Casa Under 36 resterà solo il nome: l’ultimo testo della Manovra 2024, infatti, elimina quasi tutti i benefici previsti dalla misura per i giovani che acquistano la prima casa.

Fino al 31 dicembre 2023 il Bonus Casa Under 36 concede ai giovani con età inferiore ai 36 anni e ISEE fino a 40mila euro questi benefici per l’acquisto dell’abitazione principale:

• Accesso al fondo di garanzia Consap;
• esenzione dall’imposte di registro;
• esenzione dall’imposta ipotecaria;
• esenzione dall’imposta catastale;
• esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui finalizzati all’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa o credito d’imposta pari all’ammontare del tributo versato per l’acquisto della prima casa in caso di atto soggetto ad IVA (ovvero quando non si acquista da un privato, ma da una società)

Le agevolazioni del Bonus Casa Under 36 sono iniziate due anni fa con il Decreto Sostegni-bis di maggio 2021 e, nei primi mesi, hanno aiutato diversi giovani italiani a comprare casa.

Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, detto ‘Fondo Consap’, sta permettendo anche a giovani con contratto di lavoro a tempo determinato di accendere un mutuo, un vantaggio da non sottovalutare considerando l’elevata precarietà giovanile del panorama italiano.

Nello specifico il fondo Consap è una garanzia che può essere applicata ai mutui per l’acquisto della prima casa, con valore massimo di 250.000 euro. Nel caso degli under 36 con Isee fino ai 40.000€ con mutuo 100%, la garanzia Consap copre l’80% del prestito.

Gli effetti del Bonus Casa Under 36

Così pensato, il Bonus Casa Under 36 ha tenuto a galla l’acquisto della prima casa da parte dei giovani, fino all’esplosione dell’inflazione e al conseguente aumento dei tassi di interesse deciso dalla Bce. Solo il mese scorso la Banca centrale ha interrotto l’aumento dei tassi dopo dieci rialzi consecutivi che hanno portato il costo del denaro alle stelle.

Le conseguenze sono state devastanti per il mercato immobiliare: in Italia nel secondo trimestre 2023 le erogazioni dei mutui sono calate del 33%. Negli ultimi mesi l’aumento dei tassi e il costo delle case, spesso troppo elevato nelle grandi città, hanno annichilito i tanti benefici del Bonus Casa Under 36, costringendo tanti giovani (e non solo) a rimandare i propri progetti di vita.

A ottobre la Bce ha deciso di bloccare l’aumento dei tassi, ma non è escluso che tornino a salire nel breve periodo. Al netto delle previsioni, la situazione non è rosea per chi vuole accedere a un mutuo o ad altri tipo di finanziamento. Come ha spiegato la presidente Christine Lagarde, infatti, la strategia di Francoforte è quella di tenere i tassi sostenuti nel medio-lungo periodo per non dare ossigeno all’inflazione, la cui durata è stata sottostimata dalla Bce. Un errore di valutazione che, tra gli altri effetti, ha fatto calare il gelo sul mercato immobiliare italiano.

Gli aumenti delle rate mensili scattati negli ultimi due anni, spiega il Codacons, pesano fino a quasi +4.400 euro all’anno su chi ha acceso un finanziamento a tasso variabile.

Considerata una fascia media di mutuo a tasso variabile di importo compreso tra i 125mila e i 150mila euro, per una durata di 25 anni, l’importo più richiesto in Italia, negli ultimi due anni la rata mensile è salita tra i +270 e i +365 euro per effetto di tutti gli incrementi imposti dalla Banca Centrale Europea a partire dal 2022. Quindi, una famiglia che ha acceso un mutuo a tasso variabile si ritrova a spendere oggi in media tra i +3.240 e +4.380 euro all’anno rispetto a quanto pagato nel 2021.

In questo scenario si aggiungono le modifiche previste nella Manovra che cancellerebbero quasi tutte le agevolazioni del Bonus Casa Under 36.

Come cambia il Bonus Casa Under 36 nel 2024

L’ultimo ddl della Legge di Bilancio prevede il rifinanziamento del Fondo prima casa per tutto il 2024, ma elimina tutti gli altri benefici:

• esenzione dall’imposte di registro;
• esenzione dall’imposta ipotecaria;
• esenzione dall’imposta catastale;
• esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui finalizzati all’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa o credito d’imposta pari al tributo versato per l’acquisto della prima casa in caso di compravendita soggetta ad IVA (ovvero si acquista da una società).

In pratica, da gennaio prossimo i giovani dovranno tornare a sborsare delle somme da cui erano stati esentati negli ultimi due anni e mezzo, che ammontano a diverse migliaia di euro, in base ai casi specifici. Il tutto in un mercato immobiliare già messo a dura prova e con i numeri che non sorridono al Belpaese.
Nel panorama europeo, infatti, i giovani italiani sono tra gli ultimi a lasciare la casa dei propri genitori, andando via a 30 anni contro i 26,4 della media europea. Se dovessero approvate le modifiche presentate nel ddl della Manovra 2024, questo dato potrebbe addirittura peggiorare.

Quante tasse per compare casa?

Nei casi di transazioni tra privati, l’importo delle tasse non si basa sul valore reale della casa, ma sulla rendita catastale, che viene moltiplicata per un coefficiente specifico. Tuttavia, è importante notare che la rendita catastale moltiplicata è generalmente inferiore al prezzo effettivo della casa. Considerando di applicare le tasse su 125.000 euro (metà del valore massimo coperto con il Bonus Casa Under 36), l’imposta di registro (che è pari al 2%) ammonterebbe a 2.500 euro. A prescindere dal valore dell’immobile, questa imposta è pari ad almeno 1.000 euro.

Le imposte ipotecarie e catastali sostitutive hanno un importo fisso di 50 euro ciascuna.
Inoltre, va considerato un ulteriore aumento dato che l’esenzione dall’imposta sostitutiva, pari allo 0,25% dell’importo preso in prestito, non sarà prorogata. Pertanto, nel caso di un acquisto di una casa del valore di 250.000 euro con un mutuo di 150.000 euro, i giovani dovranno spendere altri 375 euro in più per l’imposta sostitutiva.

Per quanto riguarda l’acquisto da un costruttore, la situazione è differente. L’IVA del 4% viene applicata al prezzo della casa, e anche se è richiesto il pagamento entro il 31 dicembre, questa spesa dà diritto a un credito equivalente di imposta. Inoltre, fino alla fine del 2023, l’acquisto è esente da imposte di registro, catastali e ipotecarie, che ammontano a 200 euro ciascuna nel regime IVA.

In pratica, sempre considerando un immobile da 250.000 euro, se si acquista da un privato si dovranno sborsare circa 2.500 euro in più, mentre se si acquista dal costruttore i giovani italiani dovranno sborsare circa 10.500 euro in più.

Se le modifiche al Bonus Casa Under 36 troveranno conferma nella Legge di Bilancio definitiva, per i giovani italiani sarà ancora più complicato fare dei progetti. Un assist di cui la crisi demografica non ha proprio bisogno.