Crisi demografica, come cambia il mercato immobiliare

La crisi demografica influenzerà in modo significativo il mercato immobiliare dei prossimi anni. Le prospettive sulla popolazione incideranno soprattutto sulle dimensioni degli appartamenti, mentre i giovani acquistano sempre meno case.

“A fine secolo – ricorda al Sole 24 Ore il sociologo dell’Università di Trento Roberto Poli – l’Italia potrebbe avere dai 10 ai 20 milioni di abitanti in meno. Il che pone dei problemi complessi sotto ogni punto di vista, nodi a cui dobbiamo provare a rispondere da subito”.

Con le famiglie sempre meno numerose e i prezzi reali sempre più alti, anche a causa dell’aumento dei tassi, i nuovi acquirenti prediligono l’acquisto di case più piccole rispetto agli anni passati.

“La reazione post-covid nelle compravendite è stata formidabile – spiega al Sole 24 Ore la vicepresidente di Fimaa Trentino (mediatori e agenti d’affari) Roberta Roseano – e si è vista una crescita di quasi il 40%, a ridosso delle 800mila transazioni annue. Ora siamo in una fase di riflessione, con trattative meno toniche nel primo trimestre, anche se pur sempre oltre i livelli del 2019”.

I numeri della crisi

Con il report presentato a marzo scorso, Nomisma prevede una variazione delle compravendite pari a -14,6% nel corso del 2023 con una diminuzione dei nuovi mutui pari al 18% annuo. L’analisi contenuta nell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma ha analizzato anche l’andamento del settore immobiliare in 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona).

“Dopo l’eclatante exploit post pandemico – rileva la società statale di consulenza – il mercato immobiliare italiano deve ora fare i conti con uno scenario nuovamente avverso. Il protrarsi degli inopinati eventi bellici, da una parte, la severità delle misure di politica monetaria decise dalla BCE, dall’altra, concorrono a delineare un quadro tutt’altro che favorevole per le ambizioni di salvaguardia dei livelli fin qui raggiunti”.

I dati del primo semestre 2023 sul valore degli immobili, presentati ieri da Nomisma, registrano un +1% semestrale per le abitazioni. Si confermano il trend improntato alla rigidità, soprattutto dal momento che questo lieve incremento è più che compensato dall’inflazione.

Il grande freno all’acquisto degli immobili è l’aumento dei tassi di interesse, deciso dalla Bce così come dalla Federal Reserve proprio per contrastare l’inflazione. A maggio il TAEG sui mutui sarà del 4,58%, ha riportato Bankitalia. Il nodo dei costi impatta soprattutto sui giovani, che diventano proprietari solo di rado: solo il 6% è di proprietà di soggetti under 35.

“Di fronte ad un tema di scarsità di giovani – aggiunge Poli – quello che dovremmo fare è cercare di coccolarli, mentre in Italia si fa esattamente il contrario. Se non si pone un limite alla precarietà e ai lavori a tempo determinato diventa impossibile pianificare un futuro e dare stabilità alla propria vita”.

I dati sulle locazioni

Altro nodo che già oggi modifica l’assetto delle città è il boom degli affitti brevi che di fatto svuotano il bacino di quelli “standard”, con un impatto evidente sui prezzi, denunciato nelle recenti proteste degli studenti universitari lungo l’Italia.

Complessivamente, le abitazioni locate nel 2022 ammontano a poco meno del 6% dello stock disponibile. Nello specifico, la componente delle locazioni di medio-lungo periodo fa segnare una flessione, con un calo superiore al 4% per i contratti ordinari e una riduzione dell’1,5% per quelli di tipo agevolato. La componente di breve periodo, al contrario, vede aumentare dello 0,6% gli immobili locati a canone libero.