Calo demografico e mercato immobiliare residenziale: l’analisi di Wikicasa

Come sta cambiando il mercato residenziale italiano con la crisi demografica in corso? A chiederselo è Wikicasa che ha realizzato un’analisi delle città nelle quali, ad un flusso abbonante di nuovi arrivi è corrisposto un altrettanto aumento dei costi. Ma non vale per tutte. Scopriamo perché.

Dal 2018 a oggi, la popolazione italiana è scesa di poco al di sotto dei 60 milioni di abitanti con una tendenza sempre negativa. Le cause sono molteplici: da un saldo migratorio progressivamente decrescente, a un drastico calo delle nascite, mai così basse prima d’ora. Per i prossimi 50 anni, l’Istat prevede un calo della popolazione, che crollerà sotto i 48 milioni di abitanti entro il 2070, -20% rispetto a oggi.

L’analisi di Wikicasa

Wikicasa azienda proptech italiana specializzata nella raccolta, processamento e distribuzione di informazioni immobiliari online, ha realizzato un’analisi su questo aspetto, che mostra proprio come le città che negli ultimi 10 anni si sono mostrate in grado di trattenere la popolazione e addirittura attirare da fuori nuovi abitanti, siano quelle con il mercato immobiliare più florido.

Città come Milano, Bologna, Bolzano e Treviso, che sono state in grado di attirare un numero sempre maggiore di abitanti, hanno riscontrato una rivalutazione del mercato immobiliare interno, che negli ultimi 10 anni ha visto un considerevole aumento di domanda che ha portato a un aumento dei prezzi medi di vendita superiore al 20%.

Le ragioni dietro questa correlazione vanno ricercate nella forte attrattività di questi centri urbani:
• Milano è ormai considerata il motore economico d’Italia,
• Bologna è tra i principali poli universitari della nazione,
• Bolzano e Treviso si sono dimostrate capaci di creare un ecosistema urbano moderno e di elevata qualità.

Queste città presentano inoltre uno stock immobiliare conforme a quanto richiesto oggi dai potenziali acquirenti, che manifestano esigenze completamente diverse rispetto al passato. La domanda immobiliare è infatti in continua frammentazione, a causa di nuclei familiari sempre più ridotti, e si orienta verso fattori di crescente rilevanza, come le prestazioni energetiche e i costi di manutenzione e gestione. Di conseguenza, queste città sono quelle che più delle altre stanno rinnovando il proprio stock immobiliare, con numerose nuove costruzioni e immobili con tagli medi più piccoli, che ben si adattano ai bisogni della nuova domanda.

Ma cosa accade nel resto d’Italia?

Dalla gentrificazione allo spopolamento: turismo forza motrice

Se da un lato queste città attraggono sempre più persone e costi elevati delle abitazioni, negli ultimi 10 anni un calo massiccio della popolazione in altre parti d’Italia ha fatto sì che si verificasse quasi sempre una svalutazione degli immobili residenziali, caso ben rappresentato da città come Genova e Taranto, che negli ultimi anni hanno assistito un progressivo calo del mercato del lavoro.

Le uniche città che resistono a questo fenomeno, secondo la ricerca, sono Venezia, Verona e Firenze. Con i loro elevati flussi turistici, “stimolano inevitabilmente il mercato degli acquisti con finalità d’investimento, che causa a sua volta un aumento dei prezzi di vendita e un aumento dei canoni di locazione, portando al tempo stesso a una rivalutazione degli asset immobiliari ma a un progressivo spopolamento, specie nei centri storici”, si legge nella ricerca.

Una prospettiva futura

Dall’analisi si evince come le città italiane stiano viaggiando in direzioni alterne e spesso a velocità diverse. Capoluoghi dinamici, centri urbani divenuti veri e propri hub socio-culturali hanno portato il costo degli immobili a salire costantemente e devono continuare ad adattarsi alle nuove esigenze di mercato: riqualificazione e rinnovamento degli edifici, maggiore efficienza energetica, complessi residenziali moderni, capaci di spostare molte delle attività principali degli inquilini in quanto dotati di ogni comfort, dalle palestre agli spazi di co-working, dalle aree verdi ai negozi di prossimità, fino a sistemi di domotica.

Dall’altra parte, centri urbani in progressivo svuotamento devono cercare di tamponare questa situazione onde evitare una profonda svalutazione degli immobili, che si preannuncia sempre più marcata nel prossimo futuro. Per questo motivo, tali città devono trovare un ventaglio di soluzioni per trattenere parte della popolazione: “Un esempio in questo senso è rappresentato da Modena – scrive Wikicasa -, città a crescita zero sotto il profilo della popolazione ma con un mercato immobiliare dinamico, dove il contesto accademico è legato a 360° all’industria del settore automobilistico”.

E infine il turismo. Uno degli aspetti cardine della nostra nazione è la capacità di attrarre masse di cittadini europei e extraeuropei. La conseguenza? Un boom degli affitti brevi negli ultimi anni, città a misura di turista e particolarmente ricettive e investimenti locali stranieri in alcuni casi: Napoli, Bari e Palermo, in tal senso, hanno assistito a un aumento importante dei prezzi degli immobili, specialmente nei quartieri più centrali. Pur essendo poco attrattivi dal punto di vista residenziale, zone come i Quartieri Spagnoli o Bari Vecchia ben si prestano agli affitti turistici e, con il boom di questa pratica, sono andate incontro a una profonda rivalutazione.

“Il calo demografico ha sicuramente trasformato la struttura delle famiglie, portando a un forte disallineamento nel mercato immobiliare – ha dichiarato Pietro Pellizzari, Ceo di Wikicasa -. Come testimoniano i dati relativi alle ricerche degli utenti e allo stock immobiliare raccolti sul nostro portale Wikicasa, la crescente domanda di monolocali, bilocali e trilocali da parte dei nuovi nuclei familiari si scontra con un’offerta ancora prevalentemente composta da immobili di ampie metrature, retaggio di epoche in cui le famiglie erano più numerose. Per colmare il divario tra domanda e offerta, emergono opportunità significative da attività come il frazionamento degli immobili e la riqualificazione degli spazi. Adattare le abitazioni alle esigenze attuali non significa solo ridurre le metrature, ma anche ripensare gli ambienti condominiali, integrando servizi condivisi che possano rispondere a uno stile di vita flessibile e in continua evoluzione”.